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2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

　　2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。

　　“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见，2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因，就是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

　　“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平，说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来，当前的关键是稳定房价，房价不稳，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困。进一步讲，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。

广州现“不收特斯拉”标语 车商：收一辆平均亏三四万******

　　原标题：广州一家二手车市场竖起“不收特斯拉”标语 车商：收一辆平均亏三四万

　　新年伊始，特斯拉“跳水式”降价导致多地车主开始维权，只不过这一波大尺度地降价，受伤的不仅有车主，还有二手车商。近日，在广州番禺公园附近的小锤二手车市场门口竖立的“不收特斯拉”大幅标语，引发舆论普遍关注。1月13日，小锤二手车市场负责人温先生回应上游新闻记者称：“特斯拉性价比并不足以支撑它的价格，我个人认为还有一个很长的下行空间。收特斯拉的同行基本上一辆车平均要亏3万到4万。”

　　二手车商挂海报拒收特斯拉

　　1月13日，小锤二手车市场的负责人温先生告诉上游新闻记者：“我主做电车二手车，但去年四五月份就没收特斯拉了，这个标语也是从那个时候竖起来的。”至于原因，温先生称：“二手车商收特斯拉，个人觉得商业风险系数是非常高的，因为特斯拉性价比不足以支撑起来它这个价格。”

　　电池是电车的心脏，也是买卖二手车关注的点。温先生以特斯拉车载4680电池举例。4680电池即直径46mm、高80mm的圆柱形电池。据记者了解，在2020年9月，特斯拉发布了4680电池并宣称，能量密度提升了5倍，续航里程提升了16%，输出功率提升了6倍，并且成本降低了14%。

　　长期从事电车二手车生意的温先生认为，这些都是噱头。他表示：“特斯拉很多的技术，比如现在的4680电池在实际使用中，我们发现并没有达到厂商所描述的电池密度方面的高性能。另外，特斯拉本身车的大小、电池续航里程以及车子用料，跟10多万的A级车是差不多的，所以二手车商收特斯拉，个人觉得不值得。在特斯拉新车又降价后，性能方面还是不足以支撑这个价格，所以个人认为特斯拉价格还有一个很长的下行空间。”

　　Model Y摆3个多月亏四五万

　　对于如今特斯拉二手车的行情，温先生坦言：“如果有特斯拉的用户找我收，我依然是拒绝的，包括收二手特斯拉车的同行，基本上一台车要亏3万到4万元。在广州最大的宝利捷二手车交易城里，一家比较大的主做特斯拉的二手车商，已经做不下去了，(店铺)牌子已经换了，不少做特斯拉的车商都亏得比较多。”温先生强调，“二手车跟别的商品不一样，它属于流通性强的低毛利低风险商品。现在的广州二手车市场，收一辆特斯拉平均亏3万到4万。对于车商来说亏三四万是很夸张的，因为一台二手车的毛利一般在1万块钱左右，如果一台二手车亏3万到4万，是其他车的两三倍了。 ”

　　以特斯拉顶配Model Y为例，1月13日下午，上游新闻记者联系上在重庆南岸区从事二手车销售的万经理，他连声表示：“不好做不好做！收车时，特斯拉顶配Model Y新车价还在41.79万元，二手车1年多车龄，能挂到39万元左右。去年10月底官宣降价至39.79万元，二手车价也只能在35万-36万元左右。3个月不到，新车价又跌到35.99万元，其二手价格只能挂到30-32万左右。像这种中型SUV顶配版，流转速度本来就慢，加上不断地价格波动，潜在二手车消费者都不敢买了。这一台顶配车收来3个多月，摆在这里停起，硬亏四五万了。”

　　保值率继续下滑波及国产电车

　　一款车的保值率，主要取决于其保有量，以及新车价格的稳定性。对于特斯拉而言，新年伊始的大幅降价打破了新车价格稳定性，造成二手车市场出现震动。

　　近日，中国汽车流通协会发布了《2022年12月中国汽车保值率研究报告》数据显示，Model Y和Model 3保值率(一年车龄，下同)分别为81.0%、77.9%，分列第9和14名，而在2022年上半年，Model Y还以88.76%、Model 3以83.03%的成绩，各自在中型SUV和中型车中排列第1位。

　　广州二手车商温先生表示：“在经历2022年10月份的大幅官降后，特斯拉新车指导价回落，导致二手车行情受到较大影响，其贬值速度之快、市场波动之大，成为二手车商眼中的‘烫手山芋’。如果再考虑到2023年1月初特斯拉再度官降的因素，今年1月份Model Y和Model 3的保值率大概率将不容乐观。”

　　在温先生看来，作为新能源电车的龙头企业，特斯拉大幅降价有其明显的市场意图。他认为：“特斯拉利用其超级工厂的规模，此番降价把整车毛利的天花板再次往下压，导致整车生产销售链条上的相关企业都很难赚钱。对国产二手电车来说，客户对国产电车预期也要降一两万元，这样一来，我们二手车生意也难做了不少。”

　　上游新闻记者 冯盛雍

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）